Сделки с недвижимостью в Болгарии резко упали: Несебр −37%, вся страна −22%

Рынок недвижимости Болгарии резко затормозил. В III квартале 2026 года количество зарегистрированных сделок по стране сократилось на 22,1% по сравнению с тем же периодом 2025 года, а на отдельных курортных рынках падение оказалось значительно сильнее.

Самая заметная ситуация — в районе Несебра и Солнечного берега: −37,1% сделок за год.

Но есть важный нюанс: падение числа сделок пока не означает такого же падения цен на недвижимость. Напротив, последние опубликованные данные Национального статистического института показывают, что во II квартале 2026 года цены на жильё в Болгарии оставались на 15,5% выше, чем годом ранее.

Получается необычная ситуация: покупателей стало существенно меньше, а продавцы пока продолжают держать высокие цены.

Что происходит с рынком недвижимости Болгарии

По данным, основанным на статистике Агентства по вписываниям, с июля по сентябрь 2026 года в Болгарии зарегистрировано 45 312 сделок с недвижимостью.

Годом ранее за тот же период их было 58 184.

Падение — 22,1%.

Это самый низкий показатель для III квартала как минимум с 2005 года. Впервые с 2010 года количество сделок за этот период опустилось ниже 50 тысяч.

Особенно сильно снизилась активность на Черноморском побережье:

• Несебр / Солнечный берег — −37,1%
• Балчик — −28,9%
• Варна — −26,3%
• Царево — −25,1%
• Каварна — −24,2%
• Бургас — −14,3%
• Поморие — −3,5%

В Несебре за III квартал зарегистрировано 1857 сделок против 2951 годом ранее.
В Бургасе — 2047 против 2389.
В Варне зарегистрировано 2853 сделки — впервые с 2015 года показатель за III квартал опустился ниже 3000.

Это обвал цен на квартиры?

Нет. По имеющимся данным пока правильнее говорить об обвале активности покупателей, а не цен.

По данным НСИ, во II квартале 2026 года цены на жильё в Болгарии выросли на 15,5% год к году.

Eurostat также фиксирует Болгарию среди стран ЕС с наиболее быстрым ростом стоимости жилья.

При этом на Южном Черноморье сохраняются высокие цены предложения. Например, в премиальном сегменте Несебра предложения нового строительства с видом на море и рядом с пляжем по-прежнему могут достигать 3000–3500 евро за м².

Именно здесь возникает главное противоречие нынешнего рынка:
сделок становится намного меньше, но запрашиваемые продавцами цены снижаются значительно медленнее.

Почему рынок развернулся

Одна из вероятных причин — чрезвычайно активный 2025 год.

Перед переходом Болгарии на евро часть покупателей стремилась вложить накопления в недвижимость. Это могло перенести часть будущего спроса на более ранний период.

В 2026 году этот фактор исчез.

Одновременно высокая стоимость объектов заставляет покупателей осторожнее оценивать инвестиционную привлекательность недвижимости, особенно квартир в курортных комплексах.

Результат виден уже три квартала подряд: количество реально зарегистрированных сделок сокращается.

При этом снижение происходит не только на море.

В III квартале 2026 года:

• София: −21,2%
• Пловдив: около −23,9%
• Стара-Загора: −27,7%
• Банско и район Разлога: −30,4%
• Смолян, включая рынок Пампорово: −30,7%

То есть речь уже идёт не об отдельной проблеме курортной недвижимости, а о заметном охлаждении рынка страны.

Что это означает для покупателей

Для покупателя уменьшение количества сделок может постепенно изменить баланс сил.

Если объект долго находится на рынке и покупателей мало, появляется больше возможностей:

• торговаться;
• сравнивать несколько похожих объектов;
• не принимать решение под давлением «завтра будет дороже»;
• тщательнее проверять документы и состояние недвижимости;
• рассчитывать реальную доходность, если квартира покупается для сдачи.

Особенно осторожно стоит относиться к инвестиционным объектам, цена которых рассчитывается исходя из постоянного роста стоимости недвижимости.

Полезные материалы BGINFO:

👉 Недвижимость в Болгарии — покупка, владение, налоги и другие вопросы:
https://bginfo.eu/nedvizhimost-v-bolgarii/

Если недвижимость покупается для получения дохода:

👉 Аренда недвижимости в Болгарии: комиссии, депозиты, серый рынок и риски:
https://bginfo.eu/arenda-nedvizhimosti-v-bolgarii/

Что это означает для продавцов

Для собственников ситуация становится сложнее.

Высокая цена предложения ещё не означает, что по этой цене существует реальный покупатель. Если количество сделок продолжит снижаться, разрыв между ожиданиями продавцов и возможностями покупателей может увеличиваться.

Тогда рынок обычно реагирует одним из двух способов: либо продажи остаются на низком уровне, либо продавцы постепенно начинают корректировать цены.

Пока официальные данные ещё не позволяют говорить о массовом падении цен. Но резкое сокращение числа сделок — уже состоявшийся факт.

Именно динамика цен в следующих кварталах покажет, перерастёт ли охлаждение спроса в полноценную ценовую коррекцию.

Источники

Данные о динамике стоимости жилья: Национальный статистический институт Болгарии. По состоянию на II квартал 2026 года годовой рост цен на жильё составлял 15,5%.

Eurostat, House prices and rents continued to rise in Q2 2026 — 01.10.2026.

🔔 Подписаться на обновления BGINFO

📢 Telegram о жизни в Болгарии:
https://t.me/bginfosu

📰 Ежедневные новости Болгарии:
https://t.me/bginfo_bgnews