Если управляющая компания сдаёт вашу квартиру туристам, а вы получаете выручку после вычета комиссий и расходов и несёте убытки, отношения могут быть признаны гостиничной деятельностью собственника. Название «договор аренды» само по себе не означает, что полученные деньги облагаются как обычный доход от аренды. Нужно установить, кто ведёт деятельность, кому принадлежит выручка и на ком лежит предпринимательский риск.
Это особенно важно для владельцев квартир в Болгарии, которые передают недвижимость компании для размещения на Airbnb, Booking.com и других площадках. Управляющая компания может выполнять всю повседневную работу, но налоговые обязанности остаются у собственника.
Материал посвящён прежде всего собственникам — физическим лицам. Для компаний, иностранных налоговых резидентов и отдельных страховых ситуаций применяются дополнительные правила. Окончательную квалификацию следует делать по договору и фактическим расчётам.
Главное различие — компания использует квартиру для собственного бизнеса или обслуживает бизнес собственника.
При действительной аренде компания получает квартиру во временное пользование и обязуется платить собственнику согласованную арендную плату. Если компания затем размещает туристов от своего имени и за свой счёт, её результат от бронирований и доход собственника от аренды — разные экономические отношения.
При управлении собственник поручает компании организовать размещение гостей. Компания получает вознаграждение за услуги, а поступления от туристов и связанные с ними расходы относятся к деятельности собственника.
| Что проверить | Аренда компании для её бизнеса | Управление деятельностью собственника |
|---|---|---|
| За что платят собственнику | За предоставление квартиры в пользование | Перечисляют результат от размещения гостей |
| Кому относится выручка туристов | Компании, которая оказывает услуги размещения | Собственнику; компания может принимать деньги как посредник |
| Вознаграждение компании | Её доход формируется от собственного бизнеса | Комиссия или другая плата за управление |
| Кто покрывает недостаток выручки | Компания несёт риск своей деятельности | Собственник оплачивает расходы или доплачивает разницу |
| Какие документы нужны собственнику | Договор аренды и документы по арендным платежам | Договор управления, отчёты по бронированиям и документы по расходам |
Таблица помогает провести первичную проверку. В договоре могут сочетаться разные элементы, поэтому одного признака недостаточно для окончательного вывода.
Болгарский Закон об обязательствах и договорах — Закон за задълженията и договорите, ЗЗД — требует учитывать содержание отношений.
По статье 228 ЗЗД аренда предполагает предоставление вещи во временное пользование за определённую цену. Статья 232 устанавливает обязанность арендатора оплачивать аренду и расходы, связанные с использованием вещи. По статье 20 условия договора толкуются во взаимосвязи, с учётом действительной общей воли сторон.
Поэтому документ с заголовком «Договор аренды» нужно читать целиком. Если компания лишь удерживает своё вознаграждение и передаёт собственнику результат туристического размещения, появляется основание рассматривать отношения как управление деятельностью собственника.
При этом процентная или переменная арендная плата сама по себе не превращает аренду в управление. Отсутствие фиксированного платежа — повод изучить договор внимательнее, но решающее значение имеет совокупность условий и фактических действий.
Особенно внимательно проверьте модель, при которой компания:
В такой модели вы фактически можете получать финансовый результат бизнеса, а компания — оплату за его обслуживание.
Дополнительно выясните, от чьего имени оформляются бронирования и документы гостям, кто указан оператором объекта и на кого платформы выставляют счета. Ответы должны согласовываться с договором и бухгалтерскими документами.
Да. Количество квартир само по себе не определяет статус деятельности. Профессиональное оказание гостиничных услуг относится к коммерческой деятельности по пункту 13 части 1 статьи 1 болгарского Торгового закона — Търговски закон, ТЗ.
Пункт 3 статьи 2 ТЗ предусматривает исключение для гостиничных услуг путём предоставления комнат в жилье, которое занимает сам хозяин. Отдельная квартира, используемая для размещения туристов и не являющаяся таким жильём, под это исключение не подпадает.
Передача заселения, уборки и общения с гостями подрядчику сама по себе не отвечает на вопрос, кто ведёт бизнес. Этот вопрос устанавливают по всей модели отношений.
Отсутствие регистрации как единоличного торговца не означает отсутствия налога. Закон о налогообложении доходов физических лиц предусматривает обложение доходов коммерсанта и без такой регистрации. Но это правило нельзя понимать как разрешение работать без обязательного оформления деятельности.
Для описанной деятельности физического лица сначала проверяют условия патентного режима. Если они не выполнены, доход может облагаться по правилам для единоличных торговцев со ставкой 15% на годовую налоговую базу.
Патентный налог — местный налог на определённые виды деятельности. Его регулирует Закон о местных налогах и сборах — Закон за местните данъци и такси, ЗМДТ. Для средств размещения условия предусмотрены, в частности, статьёй 61з и пунктом 1 приложения № 4.
Для применения режима необходимо одновременно проверить:
В разъяснении НАП о краткосрочном размещении указан предел оборота 100 000 левов, с приведённым эквивалентом 51 129,19 евро. При проверке права на патент после перехода на евро следует сверять действующую редакцию ЗМДТ и актуальные указания общины, а не переносить порог регистрации по НДС в расчёт патента.
Регистрация по статье 97а Закона о НДС, а также предусмотренные законом регистрации по статьям 99 и 100, части 2, сами по себе не исключают патентный режим.
Налог рассчитывается за комнату, а конкретную ставку определяет общинский совет. Не следует автоматически считать всю квартиру одной комнатой: проверьте данные зарегистрированного объекта и порядок расчёта в общине.
Патент — предусмотренный законом режим при выполнении условий. Его нельзя заменять другим способом налогообложения исключительно по собственному желанию.
Часть 7 статьи 26 Закона о налогообложении доходов физических лиц — Закон за данъците върху доходите на физическите лица, ЗДДФЛ — распространяет правила для единоличных торговцев на физическое лицо, являющееся коммерсантом по смыслу ТЗ, даже если оно не зарегистрировано в этом качестве.
Облагаемый доход определяется по статье 26, годовая налоговая база — по статье 28 ЗДДФЛ. Ставка по части 2 статьи 48 составляет 15% годовой налоговой базы.
Это не 15% от любого банковского перевода и не автоматически 15% всей стоимости бронирований. Расчёт требует учёта доходов, документально подтверждённых расходов и предусмотренных законом корректировок.
Также нельзя переносить в эту модель правила обычной аренды, в том числе нормативное уменьшение арендного дохода на 10% расходов. Для гостиничной деятельности рассматриваемого коммерсанта применяется другой порядок.
Приложение выбирают после определения деятельности и налогового режима. Название договора и назначение банковского перевода не заменяют такую проверку.
| Модель | Отражение дохода | Что учитывать |
|---|---|---|
| Гостиничная деятельность физического лица на патенте | Приложение № 7 к годовой декларации по статье 50 ЗДДФЛ | Доход отражается информационно; отдельно проверяются страховые обязательства |
| Гостиничная деятельность с обложением по правилам для ЕТ | Приложение № 2 | Определяется годовая налоговая база и налог 15% |
| Действительная аренда, не являющаяся деятельностью коммерсанта | Для местного физического лица обычно приложение № 4 | Для иностранного налогового резидента порядок проверяется отдельно |
По разъяснению Национального агентства по доходам — Национална агенция за приходите, НАП — срок подачи годовой декларации для рассматриваемой коммерческой гостиничной деятельности составляет с 1 марта по 30 июня следующего года, включая патентный режим.
За доходы 2026 года это период с 1 марта по 30 июня 2027 года. По общему правилу действующей статьи 51 ЗДДФЛ вместе с декларацией представляется и годовой отчёт о деятельности — годишен отчет за дейността. НАП указывает эту обязанность для обоих рассматриваемых режимов. Такой отчёт не следует путать с публикацией годового финансового отчёта в Торговом реестре.
Патентную декларацию подают в общину по месту нахождения объекта до 31 января текущего года. Если деятельность начинается позже, декларацию подают непосредственно перед её началом.
Общие сроки четырёх платежей: 31 января, 30 апреля, 31 июля и 31 октября. При возникновении обязанности в течение года предусмотрен отдельный срок внесения текущей части налога. Если крайняя дата приходится на нерабочий день, нужно учитывать правила переноса сроков.
При подаче декларации и полной оплате годового патентного налога до 31 января предусмотрена скидка 5%.
Следите за изменениями оборота и регистрационного статуса в течение года: право на патент нельзя проверять только один раз при запуске.
Если получателем посреднических услуг иностранной платформы является собственник, нужно проверить специальную регистрацию по статье 97а Закона о НДС — Закон за данък върху добавената стойност, ЗДДС. Она может понадобиться независимо от небольшого оборота.
Заявление подают не позднее чем за семь дней до даты, когда НДС по первой такой услуге становится подлежащим уплате. При этой регистрации начисляется 20% НДС на соответствующие полученные услуги и возникает ежемесячная отчётность.
В договоре управления отдельно установите, кто получает услуги платформы. Доступ компании к аккаунту или получение ею денег ещё не доказывает, что именно компания является получателем услуги.
Патент не закрывает вопрос страховых взносов. Для физического лица, осуществляющего такую деятельность, нужно проверить регистрацию в БУЛСТАТ, оформление самообеспечения и применимые взносы.
Если собственник живёт за границей, работает в другой стране или получает пенсию, страховой статус нужно анализировать индивидуально. Не следует автоматически применять к каждому иностранному владельцу одинаковый набор болгарских взносов.
Туристический налог — отдельный местный платёж за ночёвки. Его ставка зависит от общины и характеристик средства размещения; общий срок уплаты за месяц — до 15-го числа следующего месяца.
Также проверьте регистрацию или категоризацию объекта по Закону о туризме и обязанности по учёту гостей в Единой системе туристической информации — Единна система за туристическа информация, ЕСТИ. В договоре должно быть понятно, кто выполняет эти действия и какими документами подтверждает их выполнение.
Смежные требования разобраны в материале о регистрации туристической аренды и контроле Airbnb и Booking в Болгарии.
Отчёт должен позволять восстановить весь расчёт, а не только сумму «к выплате». Практически удобно получать ежемесячную таблицу с документами по каждой группе удержаний.
В договор полезно включить обязанность предоставлять первичные документы, сроки отчётности, порядок согласования расходов и доступ к истории бронирований при прекращении управления.
Особенно важно определить, какие затраты компания вправе оплачивать самостоятельно, а какие требуют вашего согласия. Формулировка «все необходимые расходы» без лимитов и процедуры проверки затрудняет контроль.
Допустим, в условном отчёте указаны поступления от гостей 2 000 евро, комиссии платформ 300 евро, управление 400 евро и прочие расходы 500 евро. Собственнику перечисляют 800 евро.
800 евро — сумма расчёта с собственником после удержаний. Если гостиничная деятельность относится к нему, нужно исследовать исходные поступления и каждое удержание, а не учитывать только итоговый перевод.
Этот пример показывает движение денег, а не готовую налоговую базу. Признание расходов и расчёт налога требуют проверки документов и применимого режима.
Общие правила квалификации деятельности действуют по всей Болгарии, но ставки местных налогов и административные детали проверяют по расположению объекта.
Для квартиры в Бургасе, Варне, Несебре или Поморие нужно обращаться к правилам соответствующей общины. Объект на Солнечном Берегу следует проверять по общине Несебр. Тариф одного курорта нельзя автоматически применять к соседнему.
Перед началом работы уточните ставку патента, количество учитываемых комнат, туристический налог, необходимые формы и реквизиты платежей. Для иностранного физического лица дополнительно проверьте порядок подачи через представителя.
Для общего контекста отношений на рынке жилья полезен материал об аренде недвижимости в Болгарии. Для индивидуального разбора договорной и налоговой модели можно начать со страницы налогов в Болгарии.
Нет. Назначение платежа должно соответствовать договору и фактическим отношениям. Если перевод представляет собой остаток туристической выручки после удержаний, нужно проверить всю модель.
Изменение заголовка не меняет содержание отношений. Для перехода к действительной аренде должны соответствующим образом измениться права, обязанности, расчёты и фактическое распределение риска.
Нет. Гарантированный минимум может встречаться в разных договорных моделях. Нужно также проверить, кому относятся остальные поступления и расходы и кто выступает перед гостями.
Попросите указать каждый налог, обязанное лицо, период, расчёт и подтверждение оплаты. Удержание суммы компанией ещё не доказывает исполнение налоговой обязанности собственника.
Порядок нужно проверить по налоговому резидентству, характеру дохода и применимой международной спогодбе. Наличие квартиры или карты ВНЖ само по себе не определяет все налоговые обязанности.
Дата последней проверки: октябрь 2026 года.
Статья носит информационный характер. Для конкретного объекта необходимо проверить договор, фактические расчёты, статус собственника и действующие правила соответствующей общины.
С 1 августа 2026 года минимальный обязательный медицинский взнос для людей, которые должны платить его…
Если вы не работаете в Болгарии, это ещё не означает автоматически, что медицинские взносы нужно…
Обсуждение изменений в Закон о чужденцах в Республике Болгария (ЗЧРБ) продолжается. После первого чтения законопроекта…
Коротко: рынок аренды жилья в Болгарии требует не доверия, а проверки. Фейковое объявление может использоваться…
В Telegram появилась линейка VIRA — три русскоязычных бота для практики болгарского, английского и польского…
Поток иностранцев в Болгарию продолжает расти — причём заметно быстрее, чем в среднем по Евросоюзу.…