У владельцев, считавших Airbnb и Booking удобным способом получать деньги за квартиру без лишней бюрократии, заканчивается последний приятный миф. Болгария объявила, что с 2027 года данные о краткосрочной аренде будут сопоставляться с Единой системой туристической информации — ЕСТИ.
Но неприятная для «серых» арендодателей правда состоит в другом: обязанность зарегистрировать объект и передавать сведения о гостях появилась не в 2027 году. Она действует уже несколько лет. Новым становится не сам закон, а реальная возможность автоматически увидеть, кто сдаёт квартиру, сколько ночей она была занята и почему соответствующий доход, туристический налог или регистрация нигде не обнаруживаются.
Министр туризма Болгарии Илин Димитров заявил, что квартиры, сдаваемые туристам через Airbnb, Booking и другие платформы, с 2027 года будут включены в систему контроля краткосрочного размещения. По словам министра, это должно вывести сектор «на свет», показать реальное количество ночёвок и увеличить поступления туристического налога в муниципалитеты.
Формулировка красивая, но несколько лукавая. ЕСТИ существует с 2019 года, а Министерство туризма прямо указывает: с 1 октября 2019 года все лица, предоставляющие размещение в гостевых комнатах, домах и апартаментах, обязаны передавать в систему сведения о размещённых туристах.
Регистрация гостевых комнат и апартаментов через муниципалитет предусмотрена Законом о туризме с 2020 года. Поэтому речь идёт не о введении совершенно новой обязанности, а о попытке наконец заставить выполнять уже существующую.
До сих пор государство имело правила, но плохо видело рынок. Теперь оно получает данные непосредственно от платформ. Серая аренда перестаёт быть невидимой.
Регламент ЕС 2024/1028 о сборе и обмене данными краткосрочной аренды применяется с 20 мая 2026 года. Он не запрещает Airbnb, не вводит единый европейский налог и не создаёт одинаковые правила сдачи жилья для всех стран. Регистрация, налоги и ограничения по-прежнему определяются национальным и местным законодательством.
Регламент создаёт механизм обмена данными между онлайн-платформами и государственными органами. Если в стране или муниципалитете действует регистрационный режим, платформы должны:
Пресса часто упрощает это до формулы «платформа обнаружила ошибку и моментально удалила объявление». Юридически механизм точнее: платформа проводит проверки и передаёт данные, а государственный орган может приостановить регистрационный номер и потребовать удалить или заблокировать объявление.
Для владельца практическая разница невелика. Раньше можно было годами рассчитывать, что муниципалитет не найдёт объявление. Теперь объявление, адрес, регистрационный номер и статистика бронирований должны оказаться в сопоставимых базах.
Платформы будут передавать данные по конкретному объекту, включая:
Кроме того, доходы от платформенной аренды уже нельзя считать неизвестными налоговой. По правилам DAC7 операторы цифровых платформ ежегодно передают налоговым органам идентификационные и финансовые сведения о продавцах услуг, в том числе о лицах, сдающих недвижимость.
Получается довольно неудобная для нелегального арендодателя картина:
Надеяться, что пять баз данных никогда не сравнят между собой, — уже не налоговое планирование, а азартная игра.
Гостевые комнаты и гостевые апартаменты относятся к местам размещения класса «В». Физическое лицо может заниматься такой деятельностью без открытия фирмы, но это не отменяет регистрацию объекта, туристический учёт, налоги и в ряде случаев социальное страхование.
По статье 129а Закона о туризме заявление-декларация подаётся кмету общины, на территории которой находится объект. Подать его может сам заявитель или уполномоченное лицо.
Обычно процедура включает:
Точный перечень документов и способы подачи необходимо проверять в соответствующем муниципалитете. Например, в Бургасе срок услуги указан как семь дней, удостоверение выдаётся бессрочно, а регистрационная такса составляет 10,23 евро за одно место.
Ждать 2027 года для регистрации нельзя. Объявленный запуск более жёсткого обмена данными не является льготным периодом, в течение которого можно законно продолжать незарегистрированную деятельность.
После регистрации объекта владелец или оператор должен вести реестр размещённых туристов и передавать предусмотренные законом сведения в ЕСТИ.
Для граждан Болгарии, ЕС, Европейской экономической зоны и Швейцарии передаются количество туристов, даты регистрации и выезда. Для граждан остальных стран предусмотрены также идентификационные данные, требуемые болгарским законодательством.
Это не безобидная статистическая анкета, которую можно заполнить в конце сезона «примерно по памяти». Данные ЕСТИ используются государственными органами, муниципалитетами и НАП, в том числе для контроля ночёвок и доходов.
Посуточное размещение туристов — не обычная долгосрочная аренда квартиры. НАП рассматривает такую деятельность как гостиничные услуги и торговую деятельность. Поэтому универсальная схема «физлицо платит 10% с аренды» здесь не работает.
| Кто сдаёт объект | Возможный режим | Что важно |
|---|---|---|
| Физическое лицо или ЕТ, соответствующее условиям патентного режима | Патентный налог | Оборот за предыдущий год не выше 51 129,19 евро, не более 20 комнат, объект зарегистрирован или категоризирован. Размер устанавливает муниципалитет — от 12,78 до 127,82 евро в год |
| Физическое лицо, которое не соответствует условиям патентного режима | Налог как с хозяйственной деятельности торговца | НАП указывает ставку 15% от годовой налоговой базы, а не 10% от обычной аренды |
| Болгарская компания | Корпоративный налог | 10% с налоговой прибыли, обязательное бухгалтерское сопровождение и годовая отчётность |
Патентный налог не отменяет туристический налог, учёт гостей, декларации и возможные страховые взносы. Если физическое лицо фактически ведёт гостиничную деятельность, НАП также указывает на регистрацию в БУЛСТАТ, подачу декларации ОКд-5 и обязанности самоосигуряющегося лица.
Подробные материалы по налоговой системе собраны в разделе налоги в Болгарии.
Ещё одна популярная ошибка — считать, что о НДС можно не думать, пока оборот не превысил 51 130 евро.
Если установленное в Болгарии лицо получает посреднические услуги от иностранной компании, управляющей Airbnb, Booking или другой платформой, может возникнуть обязательная регистрация по статье 97а Закона о НДС. Заявление подаётся не позднее семи дней до момента, когда НДС по первой полученной посреднической услуге станет подлежащим уплате.
При такой регистрации:
Это обязательство может возникнуть с первой комиссии платформы, а не после достижения общего порога оборота.
Общий порог имеет значение для другого режима — полной обязательной регистрации по НДС. После такой регистрации к услугам размещения обычно применяется ставка 9%. Подробнее об общем порядке читайте в материале регистрация по НДС в Болгарии в 2026 году.
Для владельцев и операторов, не установленных в Болгарии, правила могут отличаться: в некоторых случаях обязанность возникает до первой облагаемой услуги. Поэтому проживание собственника за границей — не повод автоматически применять к себе порог, предусмотренный для установленных в стране лиц.
Туристический налог начисляется за каждую реализованную ночёвку. Его размер устанавливает муниципальный совет по месту нахождения объекта, поэтому ставка в Софии, Бургасе, Несебре, Варне или Банско может отличаться.
Количество ночёвок в декларациях муниципалитету должно соответствовать данным ЕСТИ и сведениям платформ. Именно здесь автоматический обмен особенно быстро обнаруживает чудеса вроде 180 забронированных ночей на Airbnb, 40 гостей в ЕСТИ и нулевого туристического налога.
Санкции существуют не только в будущих планах правительства. Закон о туризме уже предусматривает ответственность за работу незарегистрированного объекта, отсутствие реестра гостей и непередачу данных в ЕСТИ.
Теперь к обычному штрафу добавляется более болезненный риск: компетентный орган может потребовать заблокировать объявление. Для владельца сезонной квартиры это означает потерю бронирований именно тогда, когда объект должен зарабатывать.
Если квартира уже сдаётся посуточно или готовится к размещению на платформе, необходимо проверить всю цепочку, а не покупать у посредника одну красивую бумажку с надписью «регистрация Airbnb».
Сам факт проживания за пределами Болгарии не освобождает от правил, связанных с расположенным в стране объектом. Местный управляющий действительно может подавать сведения в ЕСТИ, принимать гостей и заниматься платежами, но фраза «всем занимается управляющая компания» не является налоговой льготой.
В договоре необходимо прямо указать:
Если управляющий отказывается предоставлять выгрузки из платформы, отчёты ЕСТИ и платёжные документы, это не управление недвижимостью, а просьба поверить ему на слово.
С 2027 года в Болгарии не вводят регистрацию Airbnb с нуля. Власти пытаются подключить к уже существующим обязанностям нормальный механизм контроля.
ЕСТИ действует с 2019 года. Муниципальная регистрация гостевых апартаментов существует с 2020 года. Платформы уже передают налоговые сведения по DAC7, а европейский регламент об обмене данными краткосрочной аренды применяется с 20 мая 2026 года.
Поэтому стратегия «подождём, пока окончательно введут» выглядит особенно нелепо. Вводить почти нечего. Осталось только соединить данные и начать задавать владельцам неудобные вопросы.
Другие практические материалы собраны в разделе недвижимость в Болгарии.
Да, закон допускает гостиничную деятельность физического лица в зарегистрированных гостевых комнатах и апартаментах. Но регистрация объекта, ЕСТИ, туристический налог, налогообложение и возможное самоосигурование всё равно остаются.
Нет. Номер должен быть действительным, относиться именно к этому объекту и совпадать с данными муниципального и Национального туристического регистра. Кроме того, необходимо вести учёт гостей, работать с ЕСТИ и выполнять налоговые обязанности.
Не обязательно. Европейский регламент предусматривает выборочные проверки, уведомление о несоответствиях и возможность государственного органа потребовать блокировки объявления. Однако при недействительном или чужом номере риск удаления становится вполне реальным.
Не обязательно. Всё зависит от договора, фактической модели работы, получателя дохода и того, кто оказывает услугу размещения. Передача ключей управляющему сама по себе не переносит автоматически все обязательства на него.
Материал носит информационный характер. Налоговый режим зависит от статуса оператора, оборота, регистрации по НДС, места его установления и условий договора с управляющим или платформой.
Директор болгарской Дирекции «Миграция» Николай Николов разъяснил парламентской комиссии по туризму: иностранцу, въехавшему в Болгарию…
В Евросоюзе снова всерьёз обсуждают дальнейшее ограничение въезда граждан России. На этот раз речь идёт…
При оформлении документов на проживание в Болгарии по браку или в рамках воссоединения семьи у…
Евровидение-2027 уже разогревает рынок краткосрочной аренды в Бургасе. На Airbnb появляются новые квартиры с упоминанием…
Декларация об отсутствии деятельности подаётся в Торговый регистр однократно — за первый отчётный период без…
В болгарских вузах учатся 17 889 иностранцев из 125 стран. Около 61% приехали из государств…