Как уменьшить налог на недвижимость в Болгарии: льгота 50% за основное жильё

декларация по ст.14 по ЗМДТ

В Болгарии налог на недвижимость можно уменьшить на 50%, если объект является вашим основным жильём. Это не “скидка для болгар” и не льгота только для граждан Болгарии. Главное условие — недвижимость должна реально использоваться как основное место проживания владельца и его семьи большую часть года.

Важно: льгота применяется к налогу на недвижимость, а не автоматически ко всей сумме в уведомлении. В квитанции обычно есть ещё такса за бытовые отходы — такса смет. Она рассчитывается отдельно и может не уменьшаться вместе с налогом.

На каком основании уменьшается налог

Основание — чл. 25 Закона о местных налогах и таксах Болгарии (ЗМДТ). По этой норме за имот, который является “основно жилище”, налог на недвижимость платится с уменьшением на 50%. Если основное жильё принадлежит лицу с установленной сниженной трудоспособностью от 50% до 100%, уменьшение может составлять 75%.

Ссылка на норму: чл. 25 ЗМДТ. Общую информацию по налогу на недвижимость также публикует Министерство финансов Болгарии: данък върху недвижимите имоти.

Что считается основным жильём

“Основное жильё” — это не обязательно единственная квартира человека. По смыслу ЗМДТ это объект, который служит для удовлетворения жилищных нужд человека и членов его семьи в течение преобладающей части года. В практических разъяснениях это обычно понимается как проживание не менее шести месяцев в году.

Поэтому формула простая: если квартира в Болгарии — ваше реальное жильё, льгота возможна. Если это апартамент “для отпуска”, куда собственник приезжает на пару недель летом, основание слабое.

Когда льгота обычно возможна, а когда рискованна

Ситуация	Вывод
Вы постоянно живёте в Болгарии в этой квартире или доме.	Льгота обычно обоснована, если объект заявлен как основное жильё.
У вас ВНЖ, ПМЖ, ДВЖ, регистрация гражданина ЕС или болгарское гражданство, и адрес фактически совпадает с объектом.	Гражданство не является решающим. Важны реальное проживание и статус налогоплательщика.
Недвижимость куплена как курортная, а собственник живёт в другой стране.	Льгота рискованна: объект может не считаться основным жильём.
Одновременно заявлены два объекта как основное жильё.	Льгота может не применяться ни к одному объекту за период двойного декларирования.

Иностранцы такие же люди: гражданство не является условием льготы

Иностранные граждане могут пользоваться этой льготой на тех же условиях, что и граждане Болгарии. В ЗМДТ нет требования, что собственник должен быть именно болгарским гражданином. Закон говорит об объекте и его использовании как основного жилья, а не о национальности владельца.

Это соответствует и общей логике болгарского права: по чл. 26, ал. 2 Конституции Болгарии иностранцы, пребывающие в стране, имеют права и обязанности, кроме тех случаев, когда Конституция или закон прямо требуют болгарское гражданство. Для льготы по налогу на недвижимость такого требования нет. См. чл. 26 Конституции Болгарии.

То есть иностранец — не “второй сорт” для этой льготы. Но он должен доказать не паспорт, а факт: объект действительно является его основным жильём. В качестве подтверждения могут пригодиться карта ВНЖ/ПМЖ/ДВЖ или регистрация гражданина ЕС, ЛНЧ/ЕГН, адресная регистрация, документы по коммунальным услугам, налоговая партида и фактическое проживание.

Что нужно сделать: порядок подачи по шагам

Проверьте, как объект сейчас числится в общине. Обратитесь в отдел “Местни данъци и такси” по месту нахождения недвижимости и попросите проверить налоговую партиду: указан ли объект как основное жильё. Это можно сделать лично, через уполномоченное лицо, через электронный портал общины или через доступные е-услуги, если они подключены.
Оцените, есть ли реальные основания для льготы. Недостаточно просто владеть квартирой. Нужно, чтобы жильё действительно было основным местом проживания. Если вы живёте в другой стране, а объект используется только для отдыха, подавать такую декларацию рискованно.
Выберите правильную декларацию. При первичном декларировании недвижимости обычно используется декларация по чл. 14 ЗМДТ. Если объект уже был задекларирован, а нужно заявить право на льготу или изменить обстоятельство “основное жильё”, общины используют декларацию по чл. 27 ЗМДТ за освобождение от налога или пользование налоговой льготой. На практике образец нужно брать в своей общине.
Заполните данные по объекту и собственнику. Укажите общину, партиден номер, данные собственника, идентификатор объекта, адрес, основание собственности, долю, дату, с которой объект является основным жильём, и отметку о праве на льготу.
Приложите документы. Обычно нужны копия нотариального акта, документ за самоличност/карта пребывания или другой идентификатор, при необходимости — адресная регистрация, решение ТЕЛК для льготы 75%, доверенность при подаче через представителя. Конкретный список может отличаться по общинам.
Подайте декларацию и получите входящий номер. Подача возможна в отделе местных налогов и такс, через муниципальный портал, через eGov, по почте или через уполномоченное лицо — зависит от конкретной общины. Всегда сохраняйте входящий номер и копию поданной декларации.
Проверьте перерасчёт. После обработки проверьте новую сумму налога. Если вы просите признать льготу за прошлый период, подайте отдельное искане/молба за преизчисляване или прихващане/възстановяване, если это допускается по фактам и срокам.

Можно ли пересчитать налог за прошлые годы

Не стоит писать категорично, что прошлые годы “никогда не пересчитают”. Позиция НАП допускает, что право на льготу может быть заявлено и за прошлый период, если в этот период реально были выполнены условия льготы. Но это не автоматический возврат денег: нужно доказывать основания, учитывать сроки давности и практику конкретной общины.

Практически безопасная формулировка: перерасчёт за прошлые периоды возможен не автоматически и зависит от доказательств, даты возникновения основания и сроков давности. В позиции НАП отдельно указывается предел — не более пяти лет от даты предъявления требования. Источник: становище НАП № 3-415 от 30.03.2021 г..

Какие документы обычно нужны

копия нотариального акта или другого документа за собственост;
документ за самоличност: личная карта, карта пребывания, документ с ЕГН/ЛНЧ;
адресная регистрация или другой документ, подтверждающий проживание по адресу;
налоговая партида объекта, если она уже открыта;
решение ТЕЛК/НЕЛК, если заявляется льгота 75% для лица с намалена работоспособност;
доверенность, если документы подаёт представитель.

Риски и частые ошибки

Нельзя заявлять “основное жильё” формально, если вы там фактически не живёте.
Нельзя одновременно декларировать несколько объектов как основное жильё: по чл. 25, ал. 3 ЗМДТ льгота не применяется при установлении двойного декларирования.
Льгота 50% относится к налогу на недвижимость, а не обязательно к таксе за бытовые отходы.
Община может запросить дополнительные доказательства фактического проживания.
За неверные данные в декларации возможна ответственность. В самих формах деклараций обычно есть предупреждение о наказательной ответственности за неверные сведения.