С 1 января 2026 года официальной валютой Болгарии является евро. Поэтому цены недвижимости, налоги и государственные сборы рассчитываются и оплачиваются в евро. Фиксированный курс перехода: 1 евро = 1,95583 лева.
Важно: окончательная сумма зависит от цены сделки, налоговой оценки объекта, муниципалитета и дополнительных услуг. До подписания предварительного договора желательно получить индивидуальный расчёт расходов.
Какие расходы платит покупатель недвижимости
Основные платежи при нотариальном оформлении сделки:
| Расход | Размер | От чего зависит |
|---|---|---|
| Местный налог на приобретение | От 0,1% до 3% | От ставки муниципалитета |
| Нотариальная такса | По прогрессивной тарифной шкале | От материального интереса по сделке |
| НДС на нотариальную таксу | 20% | Начисляется на нотариальное вознаграждение |
| Вписывание в Имотный регистр | 0,1% | От стоимости, по которой таксируется акт |
| Адвокат, переводчик, банк, агентство | По договорённости | От объёма услуг и сложности сделки |
С какой суммы рассчитываются налоги и таксы
При оформлении покупки сравниваются:
- цена, указанная в нотариальном акте;
- налоговая оценка недвижимости — данъчна оценка.
Для расчёта местного налога и нотариальной таксы принимается более высокая из этих двух сумм. Например, если квартира продаётся за 120 000 евро, а её налоговая оценка составляет 70 000 евро, расходы будут рассчитываться с 120 000 евро.
Указывать в нотариальном акте искусственно заниженную цену рискованно. Это может создать проблемы при банковской проверке, последующей продаже недвижимости, налоговом контроле или судебном споре с продавцом.
Местный налог при покупке недвижимости
Налог при возмездном приобретении имущества устанавливается муниципальным советом. Закон разрешает муниципалитетам определять ставку в пределах от 0,1% до 3%.
В Софии, Варне, Бургасе, Пловдиве и многих других крупных муниципалитетах ставка обычно близка к верхней границе — 3%. Однако использовать одну ставку для всей Болгарии нельзя: перед сделкой необходимо проверить действующую наредбу муниципалитета, на территории которого находится объект.
По закону налог платит приобретатель, если стороны не предусмотрели иное. На практике расходы по оформлению покупки чаще всего принимает на себя покупатель.
Нотариальная такса в Болгарии
Продажа недвижимости оформляется нотариальным актом у нотариуса, работающего в районе расположения объекта. Вознаграждение рассчитывается по тарифе в зависимости от материального интереса.
После введения евро тарифные суммы пересчитываются по фиксированному курсу. Ниже приведены ориентировочные значения в евро:
| Материальный интерес | Ориентировочная нотариальная такса без НДС |
|---|---|
| До 51 евро | Около 15 евро |
| От 51 до 511 евро | Около 15 евро + 1,5% от суммы свыше 51 евро |
| От 511 до 5 113 евро | Около 22 евро + 1,3% от суммы свыше 511 евро |
| От 5 113 до 25 565 евро | Около 82 евро + 0,8% от суммы свыше 5 113 евро |
| От 25 565 до 51 130 евро | Около 246 евро + 0,5% от суммы свыше 25 565 евро |
| От 51 130 до 255 646 евро | Около 374 евро + 0,2% от суммы свыше 51 130 евро |
| Свыше 255 646 евро | Около 783 евро + 0,1% от превышения |
Предельная нотариальная такса составляет сумму, эквивалентную 6 000 левов, — приблизительно 3 067,75 евро без НДС. Сверху начисляется 20% НДС.
В нотариальном счёте могут присутствовать и дополнительные позиции: подготовка проекта акта, заверка деклараций, копии документов, банковские расходы и другие действия. Поэтому итоговая сумма иногда отличается от расчёта только по основной тарифной шкале.
Такса за вписывание в Имотный регистр
После подписания нотариальный акт направляется в Имотный регистр при Агентстве по вписываниям. Сбор за вписывание составляет 0,1% от стоимости, по которой таксируется акт.
Именно вписывание делает переход права собственности публичным и противопоставимым третьим лицам. Заявление по нотариальному акту подаёт нотариус, оформивший сделку.
Пример расчёта расходов при покупке квартиры
Допустим, квартира в муниципалитете со ставкой налога 3% приобретается за 100 000 евро. Налоговая оценка объекта ниже договорной цены.
| Платёж | Примерная сумма |
|---|---|
| Местный налог — 3% | 3 000 евро |
| Нотариальная такса | Около 471 евро |
| НДС 20% на нотариальную таксу | Около 94 евро |
| Вписывание — 0,1% | 100 евро |
| Всего обязательных расходов | Около 3 665 евро |
В расчёт не включены услуги адвоката, переводчика, агентская комиссия, банковские платежи, оценка недвижимости и расходы по ипотеке.
Какие дополнительные расходы нужно предусмотреть
Юридическая проверка недвижимости
Нотариус проверяет необходимые для удостоверения сделки обстоятельства, но не заменяет полноценную проверку интересов покупателя. До внесения задатка желательно проверить:
- право собственности продавца и историю предыдущих сделок;
- ипотеки, възбраны, судебные споры и другие обременения;
- кадастровую схему и соответствие фактической планировки документам;
- разрешение на пользование зданием — Акт 16, когда он требуется;
- наличие долгов перед управляющей компанией или комплексом;
- условия предварительного договора и порядок возврата задатка.
Полезные формы собраны в разделе образцы документов по недвижимости. Контакты специалистов можно посмотреть на странице адвокатов, нотариусов и бюро переводов.
Переводчик
Если покупатель не владеет болгарским языком в достаточной степени, для нотариальной сделки потребуется переводчик. Его работа оплачивается отдельно. Перевод нужен не формально: покупатель должен понимать содержание акта, деклараций и обязательств, которые подписывает.
Комиссия агентства недвижимости
Размер комиссии законом не установлен и определяется договором с посредником. До начала работы уточните, включает ли комиссия НДС, какие услуги входят в стоимость и возникает ли обязанность по оплате при отказе от сделки.
Банковские и ипотечные расходы
При банковском финансировании могут добавиться оценка объекта, комиссия за кредит, страхование, оформление и вписывание ипотеки. Эти затраты не входят в стандартные 3,3–4% расходов на покупку.
НДС при покупке у застройщика
При покупке нового объекта у компании необходимо проверить, включён ли НДС в объявленную цену. Нельзя автоматически прибавлять 20% к стоимости каждой недвижимости: налоговый режим зависит от продавца, типа объекта и характера сделки.
Может ли иностранец купить недвижимость в Болгарии
Иностранец может приобрести квартиру, помещение или здание в Болгарии. С земельными участками правила сложнее и зависят от гражданства покупателя, международных договоров и назначения земли.
Для граждан государств вне ЕС прямая покупка земли может быть ограничена. На практике участок иногда приобретается через зарегистрированную в Болгарии компанию, но такая схема создаёт расходы на регистрацию, бухгалтерское обслуживание и ежегодную отчётность. Перед подписанием договора требуется индивидуальная юридическая консультация.
Подробнее о регистрации юридического лица читайте на странице открытие фирмы в Болгарии.
Ежегодный налог на недвижимость
После покупки собственник ежегодно платит налог на недвижимость — данък върху недвижимите имоти. Муниципальный совет устанавливает ставку в пределах от 0,1 до 4,5 промилле от налоговой оценки.
Это соответствует диапазону от 0,01% до 0,45%. В старых публикациях нижнюю границу иногда ошибочно указывают как 0,1%.
Налог обычно оплачивается двумя частями:
- до 30 июня;
- до 31 октября.
При полной оплате годовой суммы до 30 апреля предоставляется скидка 5%.
Такса за бытовые отходы
Отдельно от налога на недвижимость начисляется такса битови отпадъци — плата за услуги, связанные со сбором и обработкой бытовых отходов и поддержанием чистоты общественных территорий.
Единой ставки «около 0,1%» для всей страны нет. Размер, база расчёта, льготы и условия подачи деклараций устанавливаются муниципалитетом. Поэтому сумму нужно проверять по налоговой партии объекта или на официальном сайте соответствующей общины.
Проверить способы оплаты можно в инструкции как оплатить местные налоги и таксы в Болгарии онлайн.
Нужно ли декларировать купленную недвижимость
При стандартной покупке по нотариальному акту сведения о сделке передаются государственными органами служебно. Однако обязанность подать декларацию сохраняется в отдельных случаях, включая некоторые новые объекты, наследство, недвижимость предприятий, право пользования и изменение обстоятельств, влияющих на налог.
После сделки рекомендуется проверить, открыта ли налоговая партия в муниципалитете, правильно ли указаны собственник, доля, адрес, назначение объекта и статус основного жилья. Для иностранного владельца также может потребоваться идентификатор ЛНЧ, ЕГН, ЕИК или БУЛСТАТ — в зависимости от конкретной ситуации.
Расходы на содержание квартиры
Единой обязательной «квартплаты» в Болгарии нет, однако это не означает, что содержание квартиры бесплатно. Собственник может оплачивать:
- электроэнергию, воду, отопление, газ и интернет;
- управление и уборку общих частей здания;
- фонд ремонта многоквартирного дома;
- охрану, лифт и обслуживание общих систем;
- страхование недвижимости;
- годовую таксу обслуживания в закрытом или курортном комплексе.
В курортных комплексах плата за обслуживание может быть заметной. До покупки запросите договор обслуживания, методику расчёта, задолженность продавца и условия изменения тарифа.
Что проверить перед передачей задатка
- Получить актуальное удостоверение об обременениях.
- Сопоставить нотариальный акт, кадастровую схему и фактическое состояние объекта.
- Проверить полномочия продавца или его представителя.
- Уточнить налоговую оценку и ставку муниципального налога.
- Проверить долги за обслуживание и коммунальные услуги.
- Рассчитать все расходы, включая адвоката, переводчика и банк.
- Прописать в предварительном договоре условия возврата задатка.
- Не переводить крупные суммы до завершения юридической проверки.
Дополнительные материалы собраны в разделе недвижимость в Болгарии. Если ситуация требует индивидуальной проверки, воспользуйтесь страницей контактов BGINFO.
Частые вопросы
Сколько нужно добавить к цене квартиры на оформление?
В большинстве крупных муниципалитетов разумно закладывать около 3,3–4% на местный налог, нотариальную таксу, НДС на неё и вписывание. Услуги адвоката, агентства, переводчика и банка считаются отдельно.
С какой суммы платится налог при покупке?
С более высокой суммы: договорной цены или налоговой оценки недвижимости.
Кто обычно оплачивает оформление сделки?
Условия можно согласовать в договоре, но на практике местный налог и основные расходы по оформлению чаще оплачивает покупатель.
Нужно ли ежегодно платить налог за квартиру?
Да. Собственнику начисляются налог на недвижимость и отдельная такса за бытовые отходы. Размер зависит от муниципалитета и налоговой оценки объекта.
Есть ли скидка при досрочной оплате налога?
Да. При полной оплате годового налога до 30 апреля применяется скидка 5%.
Можно ли оплатить местные налоги онлайн?
Во многих муниципалитетах — да. Доступны eGov.bg, сайты общин, банковский перевод, ePay.bg и другие способы. Возможности зависят от конкретного муниципалитета.
Может ли гражданин страны вне ЕС купить квартиру?
Квартиру или здание купить можно. Для земли действуют дополнительные ограничения, поэтому объект с земельным участком необходимо проверять отдельно.
Источники и проверка
Дата последней проверки: 07.08.2026
Материал подготовлен на основании действующих правил и официальной информации. Муниципальные ставки могут меняться, поэтому перед сделкой их необходимо проверять по месту нахождения объекта.
- https://www.minfin.bg/bg/784 — налог при возмездном приобретении имущества
- https://www.minfin.bg/bg/778 — ежегодный налог на недвижимость
- https://www.minfin.bg/upload/63165/ZAKON_za_mestnite_danaci_i_taksi.pdf — Закон о местных налогах и таксах
- https://www.registryagency.bg/bg/registri/imoten-registar/vpisvaniya/ — вписывание актов и государственная такса
- https://justice.government.bg/home/normdoc/2133897733 — Закон о нотариусах и нотариальной деятельности
- https://evroto.bg/bg/euro/citizens — введение евро и официальный курс
Статья носит информационный характер и не заменяет юридическую, нотариальную или налоговую консультацию по конкретной сделке.
Остались вопросы по Болгарии?
В Telegram-канале BGINFO публикуем новости, инструкции и разборы по ВНЖ, визам, документам, недвижимости, бизнесу и налогам в Болгарии.
В чате можно задать вопрос и обсудить ситуацию с другими участниками.
Подпишитесь на новости BGinfo
Новости о визах, ВНЖ, налогах и бизнесе в Болгарии — на почту.
